La Cour de Cassation[1]vient de rendre un arrêt largement commenté concernant l’application dans le temps de l’article L.145-7-1 du Code de commerce, qui prohibe toute résiliation triennale d’un bail commercial conclu au bénéfice d’un exploitant d’une résidence de tourisme. Les résidences de tourisme font en effet l’objet de dispositions particulières prévoyant notamment que leur location ne peut s’inscrire que dans un bail ferme d’une durée minimum de neuf ans.
En l’espèce, un bail avait été conclu au mois de février 2007, soit antérieurement à la promulgation de la loi du 22 juillet 2009 ayant instauré l’article L.145-7-1 du Code de commerce. Le preneur, exploitant d’une résidence de tourisme, donne congé le 26 décembre 2012 pour le 1er juillet 2013, date d’échéance de la seconde période triennale du bail. Le bailleur l’assigne alors aux fins de voir ordonner la nullité du congé sur le fondement de l’article L.145-7-1 du Code de commerce.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation vient d’affirmer que le texte étant d’ordre public, il s’appliquait aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur.
Cette solution dont certains ont pu dire qu’elle apportait une lecture nouvelle de l’article 2 du Code civil[2], est pourtant conforme aux principes établis de l’application de la loi dans le temps.
En effet, la loi nouvelle ne s’applique qu’aux contrats conclus postérieurement à sa promulgation sauf lorsqu’elle est considérée comme relevant d’un ordre public justifiant son application immédiate, ou encore lorsque ce sont ses effets dits légaux qui sont en cause.
Ce qui peut paraître surprenant, réside dans l’appréciation faite par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, de l’ordre public des baux commerciaux. Par cet arrêt, elle s’affranchit d’une lecture stricte de l’article L. 145-15 du Code de commerce.
Cet article qui liste les dispositions dites d’ordre public du statut des baux commerciaux tels le droit au renouvellement du bail ou encore la durée minimale du contrat, ne mentionne pas l’article L.145-7-1 du Code de commerce.
Cette décision est à rapprocher de la réponse ministérielle du 31 mai 2016 relative à l’application de la loi dans le temps de l’article L.145-4 du Code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 qui, elle aussi, avait donné lieu à de nombreux commentaires[3].
Il avait été demandé à la secrétaire d’état chargée du commerce, de l’artisanat, de la consommation et de l’économie sociale et solidaire si les dispositions de l’article L.145-4 avaient vocation à s’appliquer à l’ensemble des baux commerciaux, y compris ceux signés avant l’adoption de la loi Pinel. C’est par l’affirmative que la Ministre avait répondu.
Enfin, l’on peut voir dans l’arrêt du 9 février 2017, une solution d’opportunité au regard de la protection offerte aux bailleurs de résidences de tourisme afin que ceux-ci ne se retrouvent pas prématurément sans exploitant.
Il sera d’ailleurs précisé que l’article L.145-7-1 du Code de Commerce s’applique uniquement aux baux conclus entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme, lesquelles répondent à une définition stricte du Code du Tourisme[4], et non pas à d’autres types d’hébergements de tourisme (camping, locations saisonnières, hôtellerie, etc…).
Deux observations pour terminer.
L’on constate une tendance manifeste de la jurisprudence à recourir à la notion d’ordre public sans que soit livrée une règle claire permettant d’identifier de façon certaine si telle disposition risque ou non de recueillir cette qualification.
Il y a là un élément d’insécurité juridique susceptible de dégénérer en insécurité économique puisque, pour en revenir à l’exemple des résidences de tourisme, le preneur auquel la faculté de résiliation triennale est déniée conserve la possibilité de demander l’ouverture d’une procédure de sauvegarde et de se prévaloir d’une résiliation immédiate du bail (articles L.622-14 et L.627-2 du Code de commerce)… L’on passe donc d’un extrême de protection à un extrême de résiliation.
[1] Civ. 3ème, 9 février 2017, n°16-10.350
[2] « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif »,
[3] https://www.pechenard.com/precisions-sur-le-champ-dapplication-des-dispositions-de-la-loi-pinal-prohibant-la-renonciation-du-locataire-commercial-une-ou-deux-facultes-de-resiliation-triennale/
[4] Article D.321-1 du Code de Tourisme :
« La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale ».